Mercado Imobiliário de Búzios – Verão 2025–2026 #búzios
1) Contexto recente e fundamentos
- Turismo em alta: a temporada 2024/2025 registrou +1,5 milhão de visitantes entre dezembro e o Carnaval, com ocupação hoteleira de até 95% no Réveillon. Além disso, ~100 escalas de cruzeiros movimentaram cerca de R$ 13 milhões na economia local.
- Demanda por locação de temporada: a oferta ativa de casas/villas e diárias elevadas em bairros como Geribá e Ferradura confirma a atratividade do aluguel de curta duração no pico do verão. Exemplos de diárias publicadas variam de ~R$ 800 a R$ 6.900 em imóveis de alto padrão.
- Efeito “Região dos Lagos”: cidades vizinhas como Cabo Frio vêm registrando valores médios de m² acima de R$ 5,4 mil e alta em unidades compactas, sinalizando pressão de demanda regional que costuma transbordar para Búzios, principalmente nos segmentos médio e alto padrão.
- Custos de construção: o CUB-RJ e indicadores de mão de obra seguiram em alta moderada em 2025, sustentando preços de lançamento e de reposição.
2) Dinâmica por segmentos (venda)
Alta renda/praia (Geribá, Ferradura, João Fernandes, Ossos, Manguinhos, Centro/Rua das Pedras)
- Continuidade da escassez de bons produtos prontos frente a uma demanda estável de compradores do eixo RJ–SP, Minas e estrangeiros.
- Expectativa de valorização nominal de 4% a 8% no ciclo verão 25/26, com maior chance de upside em casas bem localizadas (vista mar, acesso a pé à praia) e condomínios com serviços (piscina, segurança, vaga).
- Imóveis “chave na mão” e com potencial de temporada tendem a receber ágio nas negociações de fim de ano.
Médio padrão/bairros com mobilidade e metragem maior (ex.: Rasa e entornos),
- Ticket mais acessível, útil para segundas residências e investimento para renda.
- Referências públicas indicam m² médio na Rasa na casa de R$ 4–6 mil, dependendo de metragem e padrão, com maior elasticidade de oferta. Projeção de valorização de 3% a 6% no verão, puxada por procura de famílias e investidores de aluguel.
Risco/observação: projeções mais agressivas de “valorização de 100%” apareceram em veículos setoriais em 2024, mas devem ser tratadas como narrativas promocionais e não como consenso de mercado. Mantemos cenário conservador a moderado para 25/26.
3) Locação de temporada (curta duração)
- Taxa de ocupação: para imóveis bem posicionados e com gestão ativa, a ocupação entre Natal e Carnaval costuma ficar acima de 80%, chegando a lotação no Réveillon/altos feriados. A força da última temporada sugere repetição do padrão em 25/26.
- Tarifas: anúncios reais mostram amplitude grande de diárias no pico: cerca de R$ 800 (casas menores/fora do “miolo”) até R$ 6–7 mil (villas de luxo frente ao mar). Em janeiro, a mediana tende a subir 15–30% sobre novembro.
- Yield bruto estimado (alta temporada):
- Apartamentos bem localizados: 0,9%–1,5% do valor do imóvel apenas no trimestre de verão;
- Casas/villas de alto padrão: 1,2%–2,2% no trimestre, podendo superar isso com pacote Réveillon + Carnaval bem precificados.
Observação: yields anuais dependem muito da gestão no “baixa temporada” (março–novembro).
4) Fatores que podem mexer com preços e liquidez
- Turismo de cruzeiros e eventos – nova temporada com alto número de escalas tende a sustentar demanda por estadias curtas e fortalecer a tese de renda de temporada.
- Custos de obra – CUB/mão de obra ainda pressionam lançamentos e reformas, dando piso para preços de prontos em bom estado.
- Oferta limitada em áreas premium – restrições naturais/urbanísticas e estoque reduzido limitam correções para baixo nos endereços mais desejados. (Inferência com base no histórico regional e na escassez observável de inventário premium.)
- Câmbio e apelo internacional – verão atrai estrangeiros; real relativamente fraco tende a baratear Búzios em moeda forte, ajudando unidades de alto padrão (cenário dependente de taxa de câmbio, sem garantia).
- Clima e infraestrutura – agenda municipal de planejamento de verão e ordenamento do fluxo turístico mitiga gargalos (trânsito/serviços), o que favorece a experiência do visitante e, indiretamente, a demanda imobiliária.
5) Previsões objetivas (verão 2025–2026)
- Preços de venda (nominais)
- Premium (Geribá/Ferradura/João Fernandes/Ossos/Manguinhos/centro): +4% a +8% no ciclo de verão; negócios “prontos para renda” podem superar a banda.
- Médio padrão (inclui Rasa e adjacências): +3% a +6%.
- Liquidez
- Aumento de consultas e visitas a partir de novembro; pico de fechamentos entre dez/25 e fev/26 em imóveis decorados, reformados e com documentação em dia.
- Locação de temporada
- Ocupação média: 70%–85% (dez–fev), com tarifas máximas na janela 26/12–05/01 e no Carnaval.
- Yield bruto (trimestre de verão): 0,9%–2,2% do valor do imóvel, conforme padrão/localização/gestão.
6) Estratégias recomendadas
Para investidores de renda (curta duração)
- Priorizar walk-to-beach (até 10–12 min a pé) e amenities (piscina, área gourmet, vaga).
- Implantar precificação dinâmica (Réveillon/Carnaval/finais de semana), fotos profissionais e resposta rápida a consultas.
- Considerar gestão profissional para elevar ocupação fora do pico e reduzir vacância.
Para compradores de segunda residência com visão de valorização
- Foco em localizações consolidadas com baixa oferta e plantas versáteis (permitindo uso próprio + temporada).
- Em médio padrão, buscar bairros com mobilidade e serviços e imóveis com baixo CAPEX de reforma.
Para proprietários que desejam vender no verão
- Regularização documental e home staging leve antes de novembro.
- Destacar potencial de diária (histórico de ocupação/receita) no material de venda.
- Oferecer tour virtual e calendário de visitas alinhado com picos de fluxo.
Notas finais e limites
- Búzios é um mercado com forte sazonalidade e baixa transparência de dados; usamos indicadores públicos e regionais (turismo, custos, preços de cidades vizinhas e faixas observáveis de diárias) para calibrar faixas realistas. Resultados efetivos variam por micro-localização, estado do imóvel e gestão da locação.